| . | Y先生是位兢兢业业的职员,前几天在一位朋友的劝说下,突然"开了窍",在滨江的一个酒店式公寓楼盘下了定金。"听说今后这里的租金每月可达四五千元,那我以后就有差不多等于我每月工资的收入了。"但没过几天,他就后悔了,因为"仔细打听了一下,那里现在同档次的精装修公寓月租金也就两三千元。"Y先生现在正和开发商协商,看看能否把定金要回来。 近期的杭州楼市,风行起酒店式公寓的购买热。世贸丽晶城欧美中心EAC的30套酒店式公寓推出后被预订一空;首次开盘的元丰"钛合国际也受到了投资者的热捧。与此同时,一些酒店式公寓老盘最近的销售情况也非常抢眼,不但可售房源大幅度减少,而且销售均价也有比较明显的提升。酒店式公寓的投资回报到底有多少?有没有市场风险?记者进行了调查。
这段时间楼市回暖,其中住宅的热销很大程度上来自于自住型需求和改善型需求的集体释放。而手头有宽裕资金的楼市投资者,则纷纷把目光转向了投资型地产,这其中,酒店式公寓最为投资资金所看好。
去年已经在杭州市中心购买了房子的朱小姐,今年手头有点余钱,因此打算买套酒店式公寓,"不想投资住宅,因为感觉现在杭州各板块的住宅价格都已经上去了,虽然其中有些板块的楼盘价格还有上升空间,但是综合考虑日后转手的税费、人民币升值及每年物价上涨幅度等因素,可能投资回报率并不理想。商铺虽然好,但是现在可选择的目标比较少,很多楼盘的商铺都被开发商捂着不舍得拿出来卖;写字楼则普遍面积较大,总价上吃不消;这样算下来,最合适的投资选择就是酒店式公寓。"朱小姐说。
投资资金的涌入,让杭州酒店式公寓近期走俏市场。世贸丽晶城EAC的酒店式公寓总共约400套房源,从去年10月开盘以来,目前只有不到40套可售房源。
杭州解放路上的凯恩"西湖金座,去年底开盘以来销售得很快,目前已经基本告罄。位于滨江的龙禧硅谷广场和现代印象广场虽然是非老城区楼盘,但是在去年整体偏淡的市场中卖得还不错,"我们的楼盘中既有单身公寓也有酒店式公寓,其中酒店式公寓明显比单身公寓卖得快。市场对这种既有独立产权又有稳定回报的物业还是很看好的。"现代印象广场的胡泉宇告诉记者。
由于卖得不错,不少项目在涨价。像西子中心的销售均价已从去年8月的1.8万元/平方米涨到了现在2.3万元/平方米;世贸丽晶城EAC从去年10月首次开盘到现在,均价已经从1.6万元/平方米上升到了2.5万元/平方米,最近有一套51平方米的房源甚至以接近2.9万元/平方米的价格成交。
酒店式公寓回报有多高?
年回报率为6%-10%
目前杭州市场上,早一点的酒店式公寓有丁香公寓、东方金座、深蓝广场、财富中心,瑞丰格林等。在卖的有凯恩"西湖金座、龙禧硅谷广场、现代印象广场、华润"西子中心、世贸丽晶城EAC、紫晶商务城、元丰"钛合国际等。其中不少承诺售后返租,年返租回报率普遍在6%~8%之间。一位业内人士表示,"这个回报率跟银行的贷款利率非常接近。"因此可以说,酒店式公寓的回报说高不高,说低不低。
如华润"西子中心,其3~14层为带租约的酒店式服务公寓房源,承诺业主有8年的租约期,投资者在付完首付款后,从楼盘交付之日起就能获得租约期内7.1%的年租金回报,以开发商的话来说,"基本可以冲抵按揭款"。以一套43.01平方米,1.8万元/平方米的房子计算,总房价为72.5万元。如果首付付到六成,则每月的租金收益和按揭支出基本可以相抵。
世贸丽晶城EAC是杭州少数几个不做售后返租的酒店式公寓。据相关负责人介绍,通过引进全球数一数二的商务服务管理公司奥克伍德、开发商对项目的整体运作以及黄龙商务圈的成熟,物业本身的价值提升可以带给业主更大的回报率。"明年整体交付以后,酒店式公寓的月租金预计会在5500~6500元左右。"相关人士说。
那么已经交付的酒店式公寓回报如何呢?从杭州几家知名二手房中介公司反馈的情况来看,目前酒店式公寓虽然在市场上的挂牌量不多,但是租赁行情不错,在成交价格上,酒店式公寓明显超过普通单身公寓,如我爱我家上周成交数据中,一套约50平方米的丁香公寓以6000元/月成交,而同类地段的黄龙雅苑单身公寓的成交价格目前在3500~4000元/月。
根据已交付的酒店式公寓当年的售价和目前的租赁价,记者粗略地计算了一下,发现其年回报率基本在10%左右。如丁香公寓公寓,2005年时售价在1.5万/平方米左右,1套50平方米的公寓租赁价目前为5000~6000元/月,其年回报率约为10%。浙江财富中心,当年的售价为9000~1.1万元/平方米左右,1套约40平方米的户型现在可租到3000~4000元,其年回报率也在10%左右。东方金座,当时的售价为1.7万元/平方米,1套约40平方米的房型目前的租赁价为4500元/平方米,年回报率为8%左右。
业内有关人士认为,投资酒店式公寓从长远来看,收益比较稳定,但还算不上是一种高利润产品。因此,购买者的心态要放平,不要指望有暴利神话,希望在短时间内获得丰厚收益。
投资酒店式公寓还需谨慎
养房成本提请注意
尽管酒店式公寓成为市场新宠,但是投资者在选择物业时仍然要谨慎。
其一是酒店式公寓的养房成本不低。这些普遍位于城市黄金地段的商业型物业,一般都有不低的物业管理费。如地处滨江的现代印象广场,其物管费为1.8元/平方米/月;而华润"西子中心的物管费为5.5元/平方米/月(在8年租约期内免收)。这些高昂的物管费意味着:假如在一段时间内无法成功出租,房东要承担的养房成本是不低的。
此外,酒店管理公司是酒店式公寓经营的关键,因此杭州的酒店式公寓纷纷请来世界级大牌管理公司,这个费用也有可能成为购房者的养房成本。如EAC,业主除了要支付物管费,还将支付点单式的管理服务费。
其二,酒店式公寓虽然有较高的投资回报率,但是这个回报率还是有限的。一般酒店式公寓的售价要比普通住宅高,但是在租赁市场上,四五十平方米的公寓,"面积摆在那里,租价再高也不可能超过精装修大户型。"一位二手房业内人士评价道。从杭州高端租赁市场的实际情况来看,真正的跨国公司高管和专家还是选择租住高端楼盘大户型的比较多,"住酒店式公寓的还是以外地驻杭的中层管理人员为多,因此租金价格基本稳定在目前的水平段上,要往上突破可能有困难。"
再次,随着越来越多的酒店式公寓投放市场,一些在配套和品质管理上更突出的新项目将会对市场上的老项目形成强烈冲击,尤其是那些在地段、配套、品质、管理、装修、车位等方面有欠缺的项目,租赁回报可能存在较高风险。因此投资者在下单时,应该避免那些空置期较长、出租率不高、频繁更换租客的项目,而选择商务气氛较浓及周边交通、生活配套成熟的区域,从而最大限度地规避风险。 |
